Cómo Declarar Ingresos por Alquiler en la Renta 2025-2026

Obligación de declarar los ingresos por alquiler

Si eres propietario y alquilas una vivienda en España, estás obligado a declarar todos los ingresos obtenidos por el arrendamiento en tu declaración del IRPF. No hacerlo puede derivar en sanciones y recargos por parte de la Agencia Tributaria, que cruza datos con las fianzas depositadas en los organismos autonómicos y con los contratos registrados.

La buena noticia es que la normativa fiscal española ofrece importantes beneficios fiscales para los propietarios que alquilan sus inmuebles como vivienda habitual. En esta guía te explicamos paso a paso cómo declarar el alquiler en la renta, qué reducciones puedes aplicar y qué gastos son deducibles.

Rendimientos del capital inmobiliario: qué son y cómo se calculan

Los ingresos por alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración del IRPF (modelo 100). El cálculo del rendimiento neto sigue esta estructura:

Rendimiento Neto = Ingresos Íntegros - Gastos Deducibles

Ingresos íntegros

Incluyen la totalidad de las cantidades que percibas del inquilino:

La renta mensual pactada en el contrato.
Cantidades asimiladas: si el inquilino asume gastos que corresponden al propietario (por ejemplo, el IBI o la comunidad), esas cantidades también se consideran ingreso para el propietario.
Cualquier otro concepto cobrado al inquilino que no sea la fianza legal reglamentaria.

Gastos deducibles: la clave para reducir tu factura fiscal

La normativa permite deducir una amplia lista de gastos directamente relacionados con el inmueble alquilado. Conocerlos y registrarlos correctamente es fundamental para optimizar tu declaración:

Intereses de la hipoteca: Si el inmueble alquilado tiene hipoteca, los intereses pagados durante el ejercicio son deducibles íntegramente (no la parte de amortización del capital).
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): El importe anual del IBI es un gasto deducible, incluso si lo repercutes al inquilino.
Comunidad de propietarios: Las cuotas ordinarias y extraordinarias (derramas) pagadas durante el ejercicio.
Seguros: Seguro de hogar (continente y contenido), seguro de responsabilidad civil y seguro de impago de alquiler.
Gastos de reparación y conservación: Fontanería, electricidad, pintura, reparación de electrodomésticos, cerrajería y cualquier gasto necesario para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad. No se incluyen las mejoras que amplíen la vida útil del inmueble (esas se amortizan).
Tasas municipales: Basura, vado, y otras tasas locales.
Gastos de formalización: Gastos de notaría, registro y gestoría relacionados con el contrato de arrendamiento.
Servicios profesionales: Honorarios de abogados, asesores fiscales o administradores de fincas directamente relacionados con la gestión del alquiler.
Amortización del inmueble: Se puede deducir un 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición (sin incluir el suelo) o el valor catastral de la construcción (sin incluir el suelo).
Suministros: Si los suministros (luz, agua, gas, internet) los paga el propietario y están incluidos en la renta, son deducibles.
Saldos de dudoso cobro: Si un inquilino deja de pagar y han transcurrido más de 6 meses desde la primera gestión de cobro o el inquilino está en concurso de acreedores, puedes deducir el impago como gasto.

Reducciones sobre el rendimiento neto: del 50% al 90%

Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos menos gastos), la ley permite aplicar reducciones muy significativas si el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino. Estas reducciones han sido actualizadas recientemente y son un beneficio fiscal de gran impacto:

Reducción general del 50%

Se aplica como reducción base a todos los contratos de alquiler de vivienda habitual. Esto significa que solo tributas por la mitad del rendimiento neto, lo que reduce significativamente tu cuota del IRPF.

Reducción incrementada del 60%

Aplicable cuando el propietario ha realizado obras de rehabilitación o mejora energética en el inmueble en los dos años previos al contrato. La mejora debe estar certificada y acreditada documentalmente.

Reducción del 70%

Para viviendas alquiladas a jóvenes entre 18 y 35 años en zonas declaradas como tensionadas, o cuando la vivienda se destina a alquiler social o a través de programas públicos de vivienda.

Reducción máxima del 90%

Se aplica cuando el propietario reduce la renta en un nuevo contrato respecto al contrato anterior en más de un 5%, en zonas declaradas como de mercado residencial tensionado. Esta reducción busca incentivar la moderación de los precios del alquiler.

"Estas reducciones solo se aplican si el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino y el contrato está correctamente formalizado. Los alquileres turísticos, de temporada o de habitaciones no siempre se benefician de estas reducciones."

Cómo rellenar el modelo 100 paso a paso

En la declaración del IRPF, los ingresos por alquiler se declaran en las casillas correspondientes a rendimientos del capital inmobiliario:

Identifica el inmueble: Introduce la referencia catastral del inmueble alquilado, el porcentaje de titularidad y los días del año que ha estado arrendado.
Ingresos íntegros: Declara la suma total de rentas cobradas durante el ejercicio fiscal (enero a diciembre).
Gastos deducibles: Introduce cada partida de gasto en su casilla correspondiente (intereses hipotecarios, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización, etc.).
Rendimiento neto: El sistema calcula automáticamente la diferencia entre ingresos y gastos.
Reducciones aplicables: Selecciona la reducción que corresponda según las características del contrato y del inquilino (50%, 60%, 70% o 90%).
Rendimiento neto reducido: Es la cantidad final que se integra en tu base imponible general y tributa según tu tipo marginal del IRPF.

Periodos de vacancia: imputación de rentas

Un aspecto que muchos propietarios desconocen es que durante los meses que el inmueble está vacío (sin alquilar y sin ser tu vivienda habitual), Hacienda te imputa una renta ficticia del 1,1% del valor catastral (o del 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años), prorrateada por los días sin ocupación.

Por eso es importante minimizar los periodos de vacancia entre inquilinos y documentar correctamente las fechas de inicio y fin de cada contrato.

Errores fiscales comunes que debes evitar

No declarar el alquiler: Hacienda cruza datos con las fianzas depositadas. Si no declaras, te llegará una paralela con recargos e intereses de demora.
Olvidar gastos deducibles: Muchos propietarios no deducen la amortización o los intereses hipotecarios por desconocimiento, pagando más IRPF del necesario.
Aplicar reducciones incorrectas: Aplicar la reducción del 60% o 90% sin cumplir los requisitos puede generar una regularización con sanciones.
No guardar facturas: Sin facturas o justificantes, Hacienda puede rechazar la deducción de gastos que no puedas acreditar documentalmente.
Confundir reparaciones con mejoras: Las reparaciones son deducibles como gasto; las mejoras (que amplían la vida útil del inmueble) se amortizan a lo largo de varios años. La distinción es importante.

Urbeme te facilita la declaración de la renta

El módulo de finanzas de Urbeme ha sido diseñado para que la declaración de la renta sea pan comido. Durante todo el año, la plataforma registra automáticamente todos tus ingresos y gastos por propiedad, los categoriza correctamente y genera un informe fiscal anual listo para entregar a tu asesor o para rellenar tú mismo el modelo 100.

Con Urbeme puedes:

Registrar ingresos de alquiler asociados a cada propiedad y cada inquilino.
Categorizar gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, hipoteca).
Controlar los gastos recurrentes con renovación automática.
Exportar un resumen fiscal anual con todos los datos que necesita tu asesor.
Visualizar la rentabilidad neta real de cada propiedad en tiempo real.

Conclusión

Declarar correctamente los ingresos por alquiler en el IRPF no solo es una obligación legal, sino también una oportunidad para optimizar tu carga fiscal aprovechando al máximo las reducciones y los gastos deducibles disponibles. La clave está en llevar un registro ordenado durante todo el año y no dejarlo todo para el último momento.

Herramientas como Urbeme convierten la gestión fiscal del alquiler en un proceso sencillo y automatizado, para que puedas centrarte en lo que realmente importa: rentabilizar tu inversión inmobiliaria.