Guía Completa del Contrato de Alquiler de Habitación en España

El auge del alquiler de habitaciones en España

El alquiler de habitación se ha convertido en una de las modalidades de arrendamiento con mayor crecimiento en España. El aumento de los precios del alquiler, la llegada de estudiantes y trabajadores internacionales, y el auge del coliving han impulsado esta fórmula que beneficia tanto a propietarios como a inquilinos.

Sin embargo, muchos propietarios cometen el error de utilizar un contrato estándar de vivienda completa para alquilar habitaciones, lo que puede generar graves problemas legales. En esta guía te explicamos todo sobre el contrato de alquiler de habitación, sus particularidades y las cláusulas que no pueden faltar.

Diferencias legales entre alquilar una vivienda completa y una habitación

Esta es la distinción más importante que todo propietario debe entender antes de redactar un contrato de habitación:

Alquiler de vivienda completa (LAU, Título II)

Cuando alquilas una vivienda completa como residencia habitual del inquilino, el contrato se rige por el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esto implica:

• Duración mínima obligatoria de 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica).
• Prórrogas tácitas obligatorias de hasta 3 años adicionales.
• Limitaciones en la actualización de la renta según índices oficiales.
• Derecho de adquisición preferente del inquilino en caso de venta.
• Depósito de fianza obligatorio en el organismo autonómico correspondiente.

Alquiler de habitación (Código Civil o LAU, Título III)

Cuando alquilas una habitación individual dentro de una vivienda compartida, la situación legal cambia significativamente. Si la habitación no constituye la vivienda habitual del inquilino, o se alquila como uso distinto de vivienda, el contrato se rige por el Título III de la LAU o directamente por el Código Civil. Esto significa:

• Libertad de pacto: La duración del contrato es la que acuerden las partes, sin mínimos obligatorios.
• Mayor flexibilidad: Las condiciones de renta, actualización y resolución son las que se pacten en el contrato.
• Sin prórroga obligatoria: El contrato finaliza en la fecha pactada sin necesidad de preaviso legal, salvo pacto contrario.
• Fianza libre: No hay obligación legal de depositar la fianza en un organismo oficial, aunque sí es recomendable exigirla contractualmente.

"La clave está en determinar si la habitación constituye o no la vivienda habitual del arrendatario. Si el inquilino empadrona su residencia habitual en esa habitación, podría argumentarse la aplicación del Título II de la LAU con todas sus protecciones."

Cláusulas imprescindibles en un contrato de alquiler de habitación

Un buen contrato de alquiler de habitación debe ser detallado y cubrir todos los aspectos de la convivencia. Estas son las cláusulas que no pueden faltar:

1. Identificación precisa de la habitación

No basta con decir "una habitación en el piso". Debes especificar exactamente cuál es la habitación alquilada (por ejemplo, "habitación principal con ventana a la calle, de aproximadamente 12 m2"), y detallar qué zonas comunes están incluidas en el uso (cocina, baño, salón, terraza, lavadero).

2. Inventario y estado de la habitación

Incluye un anexo fotográfico con el estado de la habitación y el mobiliario incluido (cama, armario, escritorio, silla). Este inventario es fundamental para resolver disputas sobre desperfectos al finalizar el contrato y justificar posibles retenciones de la fianza.

3. Renta y gastos incluidos

Especifica con claridad absoluta:

• El importe mensual de la renta y la fecha límite de pago.
• Si los suministros (luz, agua, gas, internet) están incluidos en la renta o se prorratean entre los ocupantes.
• El método de pago (transferencia bancaria con IBAN especificado).
• La forma de cálculo si los suministros se dividen (por partes iguales, por consumo, etc.).

4. Normas de convivencia

Esta cláusula es especialmente importante en el alquiler de habitaciones porque implica compartir espacios comunes. Debe regular:

• Horarios de silencio y descanso nocturno.
• Uso de zonas comunes (cocina, baño, salón) y limpieza compartida.
• Política sobre visitas y pernoctas de terceros (frecuencia, duración máxima).
• Prohibición o regulación de mascotas.
• Prohibición de fumar en el interior de la vivienda.

5. Duración y condiciones de resolución

Al no estar obligado por los mínimos de la LAU Título II, puedes establecer:

• Contratos de corta duración (mensual, trimestral, por curso académico).
• Preaviso de salida razonable (habitualmente 30 días).
• Causas de resolución anticipada (impago, incumplimiento de normas de convivencia, actividades molestas).
• Penalización por salida anticipada sin preaviso, si se pacta.

6. Fianza y garantías adicionales

Aunque no sea legalmente obligatorio depositar la fianza de una habitación, es muy recomendable exigir una mensualidad como fianza y, opcionalmente, una mensualidad adicional como garantía. Esto protege al propietario frente a impagos o daños en el mobiliario.

Aspectos fiscales del alquiler de habitaciones

Es importante saber que los ingresos por alquiler de habitaciones deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, existen diferencias fiscales relevantes respecto al alquiler de vivienda habitual:

• La reducción del 50-60% sobre el rendimiento neto que se aplica al alquiler de vivienda habitual no siempre es aplicable al alquiler de habitaciones si no constituyen la vivienda habitual del arrendatario.
• Los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, amortización, reparaciones) se aplican proporcionalmente a la parte del inmueble alquilada.
• Si alquilas varias habitaciones del mismo piso, debes declarar cada arrendamiento por separado.

Errores comunes al alquilar habitaciones

Evita estos errores que cometen frecuentemente los propietarios novatos:

• No hacer contrato escrito: Aunque un contrato verbal es válido, es prácticamente imposible de probar ante un juez. Siempre contrato escrito y firmado.
• Usar un contrato de vivienda completa: Las cláusulas de un contrato LAU Título II pueden perjudicarte al otorgar al inquilino derechos de permanencia que no corresponden.
• No regular la convivencia: Sin normas claras, los conflictos entre compañeros de piso están garantizados.
• Olvidar el inventario: Sin fotos y listado del estado de la habitación, será tu palabra contra la del inquilino ante cualquier desperfecto.

Firma tu contrato de habitación con Urbeme

Con Urbeme, puedes generar contratos de alquiler de habitación adaptados a la normativa actual española, completarlos con los datos de la propiedad y el inquilino, y firmarlos digitalmente con total validez legal. El proceso es rápido, seguro y elimina la necesidad de imprimir, escanear o desplazarse para la firma presencial.

Además, el portal del inquilino de Urbeme permite que cada ocupante de la habitación tenga acceso a su contrato, pueda reportar incidencias y comunicarse directamente contigo de forma organizada y trazable.

Conclusión

El alquiler de habitaciones es una excelente forma de maximizar la rentabilidad de tu inmueble, pero requiere un contrato específico y bien redactado que proteja tus intereses. No improvises: utiliza un modelo de contrato de alquiler de habitación actualizado, incluye todas las cláusulas de convivencia necesarias y formaliza la relación con firma digital para mayor seguridad jurídica.